| Resumen |
- En la actividad valuadora existen métodos con los cuales se obtiene la estimación del valor comercial de un bien inmueble, así encontramos el método físico directo que está en función del costo del mismo inmueble, el método de capitalización de ingresos o rentas que relaciona los beneficios futuros de la renta de un inmueble con su valor, y el método del mercado donde se considera el valor del inmueble en función de los valores de otros con características semejantes. Desafortunadamente al hacer los avalúos de casas habitación, por el tipo de mercado de estos inmuebles y la situación económica que tenemos en nuestro país, el método de capitalización de ingresos no nos soporta nuestro objeto del avalúo que es el de estimar el valor comercial, además de que a la persona a la que va dirigido el avalúo al ver el rango de valores tan amplio la desorientan en lugar de dirigirla con la cercanía de los resultados al valor comercial. Por esto consideramos la importancia de contar con una tasa de capitalización de mercado en base de utilizar datos de ventas y rentas de inmuebles comparables para tener resultados afines al hacer el avalúo. En el presente trabajo de investigación se describen los criterios más usados y se propone una metodología para aplicarse. En el capítulo 1 se expresan los antecedentes teóricos, desde el propósito de un avalúo, su definición los principios económicos de la valuación y una breve explicación de los métodos aplicados al avalúo. En el capítulo 2 se describen a detalle los métodos aplicados en la obtención de la tasa de capitalización aplicada a la valuación de bienes inmuebles indicando las ventajas y desventajas de los mismos. En el capítulo 3 se hace la investigación de mercado en la zona norte de la ciudad de Colima. Primeramente obteniendo la información necesaria del vecindario, con los colindantes y servicios con los que cuenta, para que en un futuro se le pueda dar seguimiento y determinar la etapa del ciclo de vida en que se encuentre, pues ello influye en el valor de los inmuebles. Posteriormente se obtiene la información más característica de los inmuebles sujetos de estudio, están en venta o en renta, investigando a detalle las deducciones, para que todos estos datos se apliquen a la metodología propuesta. En el capítulo 4, se describe a detalle la propuesta del Método para obtener la tasa de capitalización de mercado en la zona considerada utilizando tablas comparativas de ventas y rentas, explicando cada uno de los conceptos que en ellas se considere para la obtención de la tasa de capitalización de mercado de cada inmueble y el representativo de la zona, para con estos valores estimar el valor de capitalización del bien sujeto de avalúo. En el capítulo 5 se presenta un ejemplo de aplicación de la tasa de mercado para obtener el valor de la capitalización de rentas y se hace una comparación de los tres criterios de valuación indicando también una comparación de los resultados obtenidos en el método de capitalización con la tasa de capitalización de mercado y la tasa de capitalización obtenida con el criterio del Arq. Bravo Armejo. En el capítulo 6 se hace una comparación numérica con un formato de rentas comparables de casas y se presenta una gráfica de las tasas de capitalización usadas tradicionalmente con la del mercado. Finalmente, en los últimos temas se establecen las Conclusiones y Recomendaciones al estudio presentado, la Bibliografía correspondiente y un anexo, donde se presenta un modelo de regresión múltiple y la correlación comparando la tasa obtenida del mercado con la tasa estimada mediante la recta. |
Tesis de posgrado